Artículo de: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/03/11/772075-todo-lo-que-debes-saber-sobre-la-nueva-ley-del-alquiler#xts=352991&xtor=EPR-72-%5B20190314_39309_772075-msv-news-nueva-ley-alquiler%5D-20190314-%5Bm-01-titular-node_772075%5D-35223775@3

El último Consejo de Ministros de la legislatura viene con un real decreto ley de reforma del mercado del alquiler. El nuevo texto incluye prácticamentetodas las medidas del decreto anterior, como el incremento en la duración de los contratos, a lo que se añade que la subida de las rentas anuales queda anclada al IPC o la creación de una índice de precios de la vivienda.

El real decreto ley entrará en vigor en cuanto esté publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y necesitará, una vez más, ser convalidado por el Congreso de los Diputados. Esta vez a través de laDiputación Permanente, ya que las Cortes se disolverán el próximo 5 de marzo ante la convocatoria de Elecciones Generales el 28 de abril. La diputación tendrá 30 días hábiles para votar esa convalidación.

Resumimos laspropuestas del nuevo Real Decreto-ley de medidas del alquiler de viviendas y las que el Gobiernoha recuperado del decreto anterior (RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre), pero quefue rechazado en enero por el Congreso de los Diputados:

Por la parte de lareforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)que afecta a los contratos:

• Seamplia el plazo de prórroga obligatoriade los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
• En el caso de que la parte arrendadora sea unapersona jurídicaserán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
• Lasubida de la renta anual estará ligada al IPCdurante el tiempo que dure el contrato (5 años).
• Selimita a dos (2) meses de renta las garantías adicionalesa la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
• Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
• En caso contrario,el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

• Lapotestad de recuperación de la viviendapor el propietario para resolver anticipadamente el contratodebe quedar recogida expresamente en el contrato– como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
• Elcomprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
• Losgastos de gestión inmobiliariay de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea unapersona jurídica.

Como novedad se define unÍndice estatal de referencia del alquiler de viviendas, que según afirman fuente del Ministerio de Fomento servirá a nivel informativo para que las CCAA puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de vivendas, enfocada a incentivos fiscales.

Este índice se establecerá en un plazo de ocho meses y lo publicará el Ministero de Fomento. Contará con información de todos los estamentos: Agencia Tributaria, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios.

Estas mismas fuenteshan descartado que la habilitación de este índice de precios suponga el primer paso para limitar el precio de los alquileres, ya que solo una normativa con rango de Ley podría modificar un dereccho fundamental como es la propiedad privada.

Por la parte de beneficios fiscales:

• Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer unabonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente. 

• Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.

Sesaca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica con lo que se reforma la Ley sobre propiedad horizontalpara:

• Pormayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de una vivienda, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos al pago de los gastos generales (hasta un 20% más).

Por la parte de los desahucios, supone una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

• Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, este debe avisar a los servicios sociales para que pueden actua en caso de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. Eldesahucio se interrumpirápor el plazo de un (1) mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo detres (3)  meses si se trata de una persona jurídica. 

• Una vez el juez ordena la demanda de desahucio, debe comunicarlo a los servicios sociales de oficio confecha y hora exacta del lanzamiento.

• Por otro lado, y en cuanto a los alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.