Tras la entrada en vigor de este nuevo marco legislativo,la duración de los alquileres de viviendaquedará de la siguiente manera, en virtud de la fecha de celebración de los distintos contratos y de las diferentes normas que se encontraban vigentes al momento de su concertación.

Poner de relieve queentre arrendador y arrendatario existe libertad de pactos en cuanto a la duración del arrendamiento, siendo válidos aquéllos que sean iguales o superen los regulados por Ley (3 y 5 ó 7 años, dependiendo del momento de su celebración), quedando sujetos dichos pactos a los plazos previstos legalmente, a voluntad del inquilino, en aquéllos casos en que el arrendamiento se celebre por períodos inferiores.

Por otro lado, con dicha regulación que limita temporalmente la duración de los arrendamientos, sigue conviviendo aquélla otra que sostiene y mantiene la prórroga voluntaria para el inquilino y forzosa para el propietario, como veremos seguidamente.

Duración de los contratos de alquiler según su fecha de celebración

Contratos celebrados a partir del 6 de Marzo de 2019, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Se vuelve con esta regulación, en gran medida, a la contemplada por la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que entró en vigor el 1 de Enero de 1995.

Sea cual sea el plazo de duración que se pacte, siempre y cuando sea inferior a cinco años para el caso de que el arrendador sea persona física, o siete años si lo es persona jurídica, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco o siete años, si así lo desea el arrendatario o inquilino, y aunque haya oposición del arrendador. Para tal prórroga no será necesario realizar ninguna comunicación al propietario-arrendador, siendo suficiente con la permanencia del inquilino en la vivienda objeto del arriendo, y con el abono de la renta acordada. Se trata, por tanto, de una prórroga obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario.

Es decir, si el contrato se celebrara el mismo día 6 de Marzo, o en fechas posteriores, y se pactara por un plazo de un año, por ejemplo; transcurrida dicha anualidad, la mera permanencia del inquilino en la vivienda, se habrá de entender como su deseo por una anualidad más, y así sucesivamente, hasta que transcurran los cinco o siete años legalmente previstos. Incluso si a lo largo de este período (5 ó 7 años) el arrendador quisiera rescindir el contrato por el transcurso del plazo pactado, no sería posible sin el consentimiento expreso del arrendatario, puesto que se encuentra amparado por la Ley.

Transcurridos cinco años desde la fecha de celebración del contrato, si el arrendador no preavisa al inquilino con cuatro meses de antelación a la finalización del plazo, o el arrendatario indica su deseo de no continuar con el arriendo con dos meses de antelación, se producirá la denominada tácita reconducción arrendaticia, o lo que es lo mismo, prórroga por otras tres anualidades más. El contrato podrá seguir prorrogándose tácitamente, de manera anual, una vez haya transcurrido la totalidad del plazo referido anteriormente, pero para ello será necesario que no haya mediado preaviso alguno de finalización de la relación arrendaticia por parte de ninguna de las partes contratantes.

Esta tácita reconducción de hasta tres anualidades más, queda prevista nuevamente como una prórroga obligatoria para el arrendador, si no preavisó con cuatro meses de antelación la intención de terminación del contrato al transcurso de los cinco o siete años, puesto que prorroga el contrato de esta manera solamente establece la opción del arrendatario de dar por finalizado el mismo en cada una de las anualidades de la tácita reconducción.

El arrendador podrá denegar la prórroga forzosa durante esos primeros cinco años (y deberíamos de entender que durante  los tres de tácita reconducción), si transcurrido el primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial,y hubieran quedado previstas estas posibles circunstancias en el contrato de alquiler de manera expresa, para lo que habrá de preavisar al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda. Esta excepción a la prórroga queda prevista exclusivamente si el arrendador es persona física.